賃貸経営を始めようかと考えるとき、入居者がルールを守ってくれるかどうか心配になるのではないでしょうか？
賃貸借契約を結ぶ際に特約条項を設けておけば、その物件独自のルールを設定できます。
そこで今回は、特約条項とは何か、特約条項が有効か、注意点とともに解説します。
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特約条項とは？
賃貸借契約の中で、特別な条項のことを指します。
賃貸物件の契約にあたって、このような特別な事項が追加されることは決して珍しくありません。
契約書に明文化することで、後々トラブルになった場合に契約書に記載されている事項をもとに争いを解決することが目的です。
一般的には家賃や更新料について盛り込まれています。
このほかにも部屋の中でペットを飼育したり、楽器演奏できたりするかといった項目も盛り込む場合もあります。
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特約の有効性は？
基本的に賃貸借契約書に入居者の署名捺印があれば、その内容に同意したことになります。
貸借人があとから「そのような話は聞いていない！」とあとで言われたとしても、毅然とした態度で臨んでも問題ありません。
ただし法律に違反することや公序良俗に反する項目であれば、無効になる可能性があります。
項目が有効かどうかは、3つの項目で総合的に判断されます。
まずはその項目をつける必要性があるかどうかです。
2つ目は、その特約が法律に違反していないかどうか。
3つ目は、あいまいな表現を避けるということです。
特約の内容は、基本的に賃貸物件のオーナーがある程度自由に決められますが、法律や公序良俗に反するものは認められません。
普通借家契約に関して、貸主の都合で無条件に解約できるとか、賃貸借契約を更新しないといったものは、借地借家法に反するので認められません。
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賃貸借契約を交わすにあたっての注意点
契約を交わすにあたって、オーナーのほうで勝手に契約解除するのは困難であることは理解しておきましょう。
たとえば「部屋を貸したけれども入居者が気に食わないので出ていってほしい」と思っても、そのようなことはできません。
契約で設定されている期間は、入居者を勝手に追い出せません。
正当な事由があれば例外ですが、それ以外で契約を勝手に終了するのは難しいと考えておきましょう。
居住目的で契約した物件を事務所で利用するといった目的外利用は、正当な事由に該当する可能性が高いです。
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まとめ
賃貸借契約の場合、正当な事由なしで入居者をオーナー側の意向で勝手に追い出すことは難しいです。
しかし、特約を設定することで、物件の利用について細かく指定できます。
ただし、自分の好きなルールを追加できるのではなく、法律や公序良俗を守る範囲に限られます。
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