不動産のローン返済が苦しくなってしまった際、対処法のひとつとして任意売却が挙げられます。
しかし、不動産を賃貸中の場合でも任意売却ができるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
今回は、賃貸中の不動産は任意売却できるのか、そして任意売却する場合の注意点を解説します。
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賃貸中の不動産を任意売却することは可能？
任意売却とは、不動産を売却してもローン残債を完済できない状況で、債権者の同意を得て売却することです。
賃貸中だと売却が難しいように思われるかもしれませんが、実際のところ任意売却は可能です。
入居者がいる状態で任意売却する際は、一般的にオーナーチェンジ物件として売りに出されます。
家主（オーナー）が変わるだけで借主との賃貸借契約はそのまま引き継がれるので、契約内容が変わることもなく、入居者への通知も不要です。
つまり、賃貸中の不動産をオーナーチェンジ物件として任意売却しても、入居者に及ぼす影響はとくにありません。
このように、任意売却はご自身の居住用物件だけでなく投資用物件でもおこなえます。
購入した投資用物件の経営がうまくいっておらず、収益化がなかなか見込めない場合、早々に任意売却してしまうのもひとつの手です。
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賃貸中の不動産を任意売却する際の注意点
賃貸中の不動産をオーナーチェンジ物件として任意売却する場合は、入居者への通知は不要です。
しかし、任意売却を検討している段階では、すでにローンの返済が滞っているケースも少なくありません。
ローンの返済を滞納している場合は任意売却ではなく競売にかけられる可能性もあり、競売は入居者への影響も大きくなるため注意が必要です。
一例として、競売の手続きには物件の現況調査があり、入居中の室内まで調査対象になっています。
入居者が調査を拒否した場合は裁判所の命令で鍵を破壊して入室することも認められているため、事前に話して承諾を得ていないとトラブルに発展しかねません。
競売は任意売却と並行しておこなわれることも多いため、入居者へは任意売却・競売の状況を共有しておくのがおすすめです。
また、もし任意売却によって入居者に立ち退きをお願いしなければならなくなった場合、退去交渉は慎重に進める必要があります。
原則として大家さん側の都合で入居者に強制的に退去してもらうのは難しいため、誠意を込めて説明し、適切な立ち退き料を払うなどの対応が求められます。
退去が進まないと物件の売却ができなくなったり、裁判へと発展したりするリスクも高まるといえるでしょう。
不動産会社と相談しながら、適切な立ち退き料を提示するなどして、入居者に納得してもらえるよう交渉を進めることが重要です。
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まとめ
賃貸中の不動産であっても任意売却は可能で、オーナーチェンジ物件として売り出すのが一般的です。
ただし、競売にかけられる可能性もある場合、入居者への影響を考慮して状況を伝えておくなどの対応が求められます。
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