孤独死とは、誰にも看取られることなく死亡することを指します。
孤独死は大きな社会問題となっていますが、そこに賃貸借契約や残置物が絡んでくるとさらに問題は複雑です。
今回は孤独死が抱えるリスクと、その問題に対処するためのモデル契約条項とその受任者について解説します。
賃貸物件を経営している方はぜひ参考にしてください。
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賃貸物件における孤独死のリスク
孤独死は人口に占める高齢者の割合増加にともない、年々増加傾向にあります。
賃貸物件における孤独死の大きなリスクは、賃貸借契約や残置物についてトラブルになりやすい点です。
入居者が孤独死した場合、賃貸借契約は消滅せず相続人に引き継がれることになります。
これは部屋に残っている残置物も同様であり、入居者がいなくなったからといってオーナーの一存で処分することはできません。
そのため相続人に連絡を取ることになりますが、孤独死が発生するようなケースでは相続人を探すのに時間がかかる場合も多いものです。
相続人が見つからない場合や相続放棄を選んだ場合は、家庭裁判所で相続財産管理人を選定し、オーナーが数十万円の予納金を負担しなくてはいけません。
これらの手続きの間は契約の解除や残置物の撤去ができないため、賃貸物件のオーナーにとって孤独死はリスクが高いのです。
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孤独死発生時の残置物に対処するモデル契約条項とは？
モデル契約条項とは、正式には「残置物の処理等に関するモデル契約条項」であり、2021年に国土交通省と法務省により発表されました。
これは、入居者が死亡した際の賃貸借契約の解除や残置物の取り扱いについて、事前に取り決めた受任者に委任する旨を定めた条項です。
賃貸借契約の内容にこのモデル契約条項を特約として付けくわえると、孤独死発生後に相続人の了承を得ることなく契約解除や残置物の処理が可能になります。
ただし、比較的若い入居者や連帯保証人・保証会社のついている入居者に関しては、モデル契約条項が無効だと判断される場合もあるので注意が必要です。
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孤独死が発生した際の受任者になれる要件
モデル契約条項の受任者は、孤独死が発生した際に賃貸借契約の解除手続きおよび残置物の処理事務が可能です。
しかし、入居者やその相続人の利益を一方的に害する可能性がある人物は、基本的に受任者になれません。
たとえば、空室を減らすために不適切な処理をおこなう可能性がある賃貸物件のオーナーや管理会社などは、受任者として無効と判断されるケースが多いです。
受任者を選定する際は、入居者の推定相続人がもっとも優先度が高い候補となります。
もし入居時に相続人が見つからない場合は、居住支援法人や社会福祉法人を受任者とすることも可能です。
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まとめ
賃貸物件で孤独死が発生すると、賃貸借契約や残置物の扱いでさまざまなトラブルが想定されます。
賃貸物件の契約内容にモデル契約条項をくわえると、孤独死が発生した際の契約解除や残置物の処理が可能です。
しかし、モデル契約条項はすべてのケースで使えるわけではなく受任者の選定に要件もあるので注意が必要です。
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