アパートやマンションといった賃貸経営をおこなうと、建物のオーナーとして責任を負わなければならない場面もあります。
いざというときに対応するためにも、どのような場面でオーナー責任が生じるのか理解しておくと良いでしょう。
そこで今回は、建物で事故やトラブルが生じた際のオーナー責任について解説します。
賃貸管理・賃貸経営をしている方は、ぜひ参考にしてください。
建物のオーナー責任である工作物責任
建物のオーナーは工作物責任を負っており、建物や付属の工作物が原因となって他人に損害を与えた場合は、賠償責任を問われる可能性があります。
工作物責任の根拠となっているのは、民法717条における「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」です。
この条文では、住宅建物本体や物置・車庫といった工作物の設置、もしくは保存に瑕疵があるために他人に損害が生じた場合、オーナーは被害者に対してその損害を賠償する責任を負うと定められています。
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自然災害時のトラブルに関する建物のオーナー責任
自然災害は不可抗力であり、建物のオーナーとしても予防のしようがありません。
しかしながら、自然災害による損害が発生した際にその建物に瑕疵があると、その責任を問われる可能性があるので注意しましょう。
建物のオーナーには、定期的なメンテナンスや修繕工事をおこない、適切な維持管理をする義務があります。
維持管理を怠って他人に損害を与えた場合は工作物責任を問われるため、劣化や損傷を放置し、義務を尽くしていないと判断されれば、自然災害による被害においても責任を負うことがあるのです。
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建物が既存不適格建築物である場合のオーナー責任
築年数の古い建物を所有している場合には、とくに注意が必要です。
民法606条において、建物のオーナーには入居者が建物を使用するのに支障がないよう、修繕をおこなう義務が定められています。
適切な維持管理をおこなわず、必要な修繕を怠った場合は責任を問われます。
また、法改正によって建築基準法上の規定が変化している場合、適法性に問題が生じるケースがあるので気を付けてください。
たとえば、2003年7月より法改正によって、24時間換気システムの設置が義務化されました。
2003年7月よりも前に建築された建物は、24時間換気システムを設置していなくても違反建築物とはなりません。
ただ、違反状態だが使用可能な既存不適格建築物とされ、法的に適合していない部分については瑕疵とみなされます。
違反状態の部分が原因で事故やトラブルが発生した場合、その責任を負う可能性が高くなっています。
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まとめ
建物のオーナーには工作物責任があり、建物や付属の工作物が与えた損害については責任を負わなければなりません。
自然災害発生時や不適格建築物とみなされる場合にも、瑕疵により損害が生じれば責任が問われるので注意してください。
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