不動産の売買にはたくさんの専門用語や法律用語が出てきます。
今回は、そのなかでも不動産売却のときに必須となる「契約不適合責任」とは何か、その基礎知識をご紹介します。
民法改正前の「瑕疵担保責任」との違いについても解説していくので、ぜひこの機会に確認しておきましょう。
不動産売却での契約不適合責任とは
不動産を売却するときに何よりも気を付けたい事柄のひとつが、「売買契約・重要事項説明書・特約などに記載している内容と異なるものを売却しない」ということです。
今回ご紹介する契約不適合責任をわかりやすく言うと、契約内容に適合していない不動産の売却をおこなってしまった場合に、債務不履行となり売主が買主に対して責任を負わなくてはならないというものです。
売買契約書などに問題となる瑕疵が記載されていなかった場合は、買主が、瑕疵のある場所の修繕費用の請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約解除権の行使をすることができます。
中古住宅などの不動産では、雨漏り、シロアリ被害、建物の構造部分の劣化などの目に見えにくい住宅の瑕疵が問題になることが多いと言われています。
不動産売却での契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任は、2020年の民法改正以前には瑕疵担保責任と呼ばれていました。
契約不適合責任と瑕疵担保責任は似てはいますが完全に同じ内容というわけではなく、以前の瑕疵担保責任と比較すると、売主が負う責任が重くなっています。
また、瑕疵担保責任では、買主から契約解除と損害賠償請求の2つが請求できたのに対し、契約不適合責任では、追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償の5つが請求できるようになっています。
不動産売却での契約不適合責任の注意点
不動産売却後のトラブルを回避するためには、売買契約書などで物件の瑕疵などを明記しておくことが注意点として挙げられます。
また、売買契約書などで契約不適合責任の通知期間を記載しておくこと、事前に見えない瑕疵を見つけるホームインスペクションをおこなっておくことも大切です。
ホームインスペクションは、建物の専門家が住宅の構造上の安全性、住宅の劣化や性能の低下などをチェックするため、物理的瑕疵の有無を確認することができます。
まとめ
不動産売却を検討する売主は、これまでの瑕疵担保責任に代わる契約不適合責任についての知識を深めていくことが大切です。
契約不適合責任では売主の責任がより重く規定されているため、不動産売却に際して買主とトラブルにならないよう気を付けましょう。
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